Immobilien im Bezirk Urfahr-Umgebung bewerten: die amtlichen Zahlen
Im Bezirk Urfahr-Umgebung kostet Bauland amtlich 152,1 Euro je Quadratmeter. In Puchenau sind es 421,9, in Herzogsdorf 55,3. Hier stehen alle 27 Gemeinden des Bezirks mit ihren amtlichen Werten und dem Verlauf seit 2016, dazu die amtlichen Wohnungs- und Hauspreise und das, was ein Bezirksschnitt über eine einzelne Liegenschaft sagt.
Wer im Bezirk Urfahr-Umgebung ein Haus oder ein Grundstück bewerten lassen will, findet online zwei Sorten von Zahlen: Angebotspreise aus Inseraten und Schätzungen von Portalen. Die amtlichen Durchschnittspreise der Statistik Austria beruhen dagegen auf beurkundeten Kaufverträgen. Diese Zahlen stehen auf dieser Seite, für den ganzen Bezirk und für jede einzelne Gemeinde.
Urfahr und Urfahr-Umgebung sind zwei verschiedene Dinge
Die beiden Namen werden ständig verwechselt, und das führt bei jeder Preisrecherche in die falsche Spalte. Urfahr ist der Linzer Stadtteil nördlich der Donau, rund um die Hauptstraße und die Nibelungenbrücke. Er gehört zur Stadt Linz, und damit gilt für ihn der Linzer Wert von 537,2 Euro je Quadratmeter Bauland. Einen eigenen amtlichen Preis für den Stadtteil gibt es nicht, die Statistik rechnet je Gemeinde.
Der Bezirk Urfahr-Umgebung beginnt dort, wo die Stadt endet. Er umfasst 27 Gemeinden im Mühlviertel, von Puchenau und Steyregg direkt an der Stadtgrenze bis hinauf nach Vorderweißenbach und Reichenthal im Norden. Sein Durchschnitt liegt bei 152,1 Euro je Quadratmeter, also bei einem Bruchteil des Linzer Werts. Wer diese Zahl auf ein Grundstück in Puchenau anwendet, rechnet weit unter dem, was dort tatsächlich bezahlt wird.
Die Spanne im Bezirk: 55,3 bis 421,9 Euro
| Gemeinde | 2016 | 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Lichtenberg | 224 | 422 | +89 % |
| Ottensheim | 224 | 422 | +89 % |
| Puchenau | 224 | 422 | +89 % |
| Gallneukirchen | 226 | 324 | +43 % |
| Engerwitzdorf | 137 | 294 | +115 % |
| Steyregg | 119 | 252 | +112 % |
| Altenberg bei Linz | 154 | 244 | +58 % |
| Gramastetten | 139 | 242 | +74 % |
| Walding | 118 | 208 | +76 % |
| Alberndorf in der Riedmark | 99 | 205 | +107 % |
| Hellmonsödt | 113 | 180 | +59 % |
| Kirchschlag bei Linz | 103 | 176 | +71 % |
| Bad Leonfelden | 91 | 170 | +86 % |
| Feldkirchen an der Donau | 98 | 159 | +63 % |
| Goldwörth | 98 | 159 | +63 % |
| Sonnberg im Mühlkreis | 96 | 138 | +43 % |
| Eidenberg | 77 | 126 | +63 % |
| Zwettl an der Rodl | 84 | 125 | +48 % |
| St. Gotthard im Mühlkreis | 81 | 109 | +34 % |
| Reichenau im Mühlkreis | 80 | 104 | +30 % |
| Haibach im Mühlkreis | 60 | 101 | +67 % |
| Ottenschlag im Mühlkreis | 50 | 70 | +42 % |
| Schenkenfelden | 50 | 70 | +42 % |
| Reichenthal | 38 | 67 | +77 % |
| Oberneukirchen | 39 | 63 | +62 % |
| Vorderweißenbach | – | 59 | – |
| Herzogsdorf | 44 | 55 | +26 % |
Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
An der Spitze stehen Lichtenberg, Ottensheim und Puchenau mit je 421,9 Euro je Quadratmeter, 2016 waren es dort 223,8. Gallneukirchen folgt mit 323,9 Euro, dann Engerwitzdorf mit 293,6. Am unteren Ende der Tabelle liegt Herzogsdorf mit 55,3 Euro, nach 44,0 Euro im Jahr 2016.
Dass drei Gemeinden exakt denselben Wert tragen, ist kein Fehler im Datensatz, sondern Methode. Wo in einer Gemeinde zu wenige Kaufverträge im Vergleichszeitraum liegen, bildet die Statistik Austria eine Gruppe aus mehreren Gemeinden und weist für alle denselben Wert aus. Im Bezirk betrifft das neben den drei Spitzengemeinden auch Feldkirchen an der Donau mit Goldwörth und Ottenschlag im Mühlkreis mit Schenkenfelden.
Zwischen 421,9 und 55,3 Euro liegt der ganze Bezirk, und der Durchschnitt von 152,1 Euro liegt näher am unteren Rand als in der Mitte. Das ist der Grund, warum ein Bezirkswert für eine einzelne Liegenschaft wenig aussagt: Er mischt die Donaugemeinden vor der Stadtgrenze mit dem Hinterland hinter der ersten Hügelkette.
Der Verlauf: von 98,9 auf 152,1 Euro
Der Bezirksschnitt lag 2016 bei 98,9 Euro je Quadratmeter und 2025 bei 152,1, ein Plus von 53,8 Prozent. Linz legte im selben Zeitraum auf 537,2 Euro zu, das sind 69,7 Prozent, und Linz-Land auf 304,1 Euro, also 100,5 Prozent. Von den drei Bezirken rund um Linz steigt Urfahr-Umgebung damit am flachsten. Der Vergleich der drei Bezirke steht bei den Grundstückspreisen Linz.
Wo tatsächlich zugelegt wurde
Die kräftigsten Zuwächse des Bezirks liegen nicht bei den teuersten Gemeinden. Engerwitzdorf steht heute bei 293,6 Euro je Quadratmeter, ein Plus von 114,9 Prozent. Steyregg kommt auf 252,0 Euro und 112,3 Prozent, Alberndorf in der Riedmark auf 204,9 Euro und 107,0 Prozent. Alle drei liegen damit über dem Zuwachs des Bezirks Linz-Land von 100,5 Prozent.
Lichtenberg, Ottensheim und Puchenau legten dagegen um 88,5 Prozent zu und Gallneukirchen um 43,1 Prozent. Wer sein Grundstück mit einem Gefühl aus dem Jahr 2016 einschätzt, liegt in der einen Gemeinde deutlich zu tief und in der anderen zu hoch.
Dieses Diagramm stellt alle Reihen auf einen gemeinsamen Startpunkt im Jahr 2016 um. Erst dadurch werden Euro je Quadratmeter Bauland, Euro je Quadratmeter Wohnfläche und der Baukostenindex vergleichbar. Die Entwicklung aller drei Reihen für Linz samt Baukostenindex steht im Beitrag zu den Immobilienpreisen Linz.
Eigentumswohnungen im Bezirk
| Bis 1960 | 1961–1990 | Ab 1991 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | |
| ohne Balkon, Terrasse oder Garten | 2.449 | 2.463 | 2.381 | 2.449 | 2.463 | 2.381 | 3.425 | 3.444 | 3.330 |
| mit Balkon, Terrasse oder Garten | 3.070 | 3.087 | 2.985 | 3.070 | 3.087 | 2.985 | 4.039 | 4.062 | 3.927 |
Für Wohnungen vor 1960 sind Durchschnittspreise der Kategorie 1961–1990 eingesetzt (Statistik Austria, Fußnote 3). Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Den größten Unterschied macht das Baujahr. Eine Wohnung unter 66 Quadratmetern mit Balkon, Terrasse oder Garten kostet im Bezirk 4.039 Euro je Quadratmeter, wenn sie ab 1991 gebaut wurde, und 3.070 Euro in den älteren Baujahren. Die Spalten bis 1990 tragen denselben Wert, weil die Statistik für die Baujahre vor 1960 die Werte der Kategorie 1961 bis 1990 einsetzt. Die Fußnote unter der Tabelle nennt das. Für den Altbestand im Bezirk ist die Zahl eine Einordnung, der Preis entscheidet sich am Objekt.
Die Außenfläche schlägt ebenfalls durch. Ohne Balkon, Terrasse oder Garten sind es bei derselben Größe 3.425 Euro je Quadratmeter im Neubestand und 2.449 Euro in den älteren Baujahren. Wer eine Wohnung im Parterre mit Eigengarten verkauft, verkauft etwas anderes als die gleich große Wohnung ein Stockwerk höher ohne Balkon. Wie stark Außenfläche und Baujahr durchschlagen, zeigen die 18 amtlichen Werte bei den Wohnungspreisen Linz.
Häuser: die Grundstücksgröße entscheidet mit
| Bis 1960 | 1961–1990 | Ab 1991 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | |
| Kategorie A, Grundstück unter 730 | 2.661 | 2.140 | 1.641 | 3.415 | 2.747 | 2.106 | 4.370 | 3.515 | 2.695 |
| Kategorie B, Grundstück 730 - 1000 m² | 3.165 | 2.546 | 1.952 | 3.786 | 3.045 | 2.335 | 4.912 | 3.951 | 3.030 |
| Kategorie C, Grundstück über 1000 m² | 3.312 | 2.664 | 2.043 | 3.826 | 3.077 | 2.360 | 4.824 | 3.880 | 2.975 |
Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Die Tabelle gliedert nach Grundstücksgröße, weil ein Haus im Mühlviertel ohne den Grund darunter nicht zu bewerten ist. In der mittleren Kategorie mit 730 bis 1.000 Quadratmetern Grundstück kostet ein Haus ab Baujahr 1991 unter 110 Quadratmetern Wohnfläche 4.912 Euro je Quadratmeter, über 150 Quadratmetern dagegen 3.030 Euro. Bei den Baujahren bis 1960 stehen 3.165 Euro gegen 1.952 Euro.
Der Quadratmeterpreis sinkt also mit der Wohnfläche, und zwar deutlich. Ein großes Haus bringt deshalb weniger Geld je Quadratmeter. Der Gesamtpreis wächst langsamer als die Wohnfläche. Warum der Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche sinkt, steht ausführlich bei den Hauspreisen Linz.
Vermieten statt verkaufen
In der Größenklasse, die zu den Gemeinden des Bezirks passt, weist die amtliche Mietstatistik 9,12 Euro je Quadratmeter brutto aus, 6,85 Euro netto und 2,35 Euro Betriebskosten. Mit 26,1 Prozent der Gesamtmiete sind die Betriebskosten der Posten, der bei Vergleichen am häufigsten untergeht, und sie betreffen Positionen, die mit der Ausstattung der Wohnung nichts zu tun haben.
Für Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt zusätzlich der Richtwert, in Oberösterreich 7,30 Euro je Quadratmeter. Er ist kein zulässiger Mietzins, sondern der Betrag für die mietrechtliche Normwohnung: 30 bis 130 Quadratmeter in brauchbarem Zustand, mit Bad, WC und Etagenheizung, in durchschnittlicher Lage. Zu- und Abschläge für Lage, Zustand, Ausstattung und Stockwerk kommen dazu. Welche Grenze für Ihre Wohnung gilt, rechnet der Mietzins-Rechner durch, die Regeln dazu stehen im Beitrag zum Mietspiegel Linz.
| Nettomiete | Betriebskosten | zusammen | |
|---|---|---|---|
| Alle Hauptmietwohnungen | 6,89 € | 2,50 € | 9,35 € |
| Gemeindewohnung | 6,44 € | 2,20 € | 8,58 € |
| Genossenschaftswohnung | 6,16 € | 2,61 € | 8,76 € |
| private Hauptmiete | 8,05 € | 2,35 € | 10,31 € |
| befristeter Vertrag | 8,42 € | 2,42 € | 10,74 € |
| unbefristeter Vertrag | 6,42 € | 2,52 € | 8,92 € |
| Baujahr vor 1919 | 7,64 € | 2,21 € | 9,76 € |
| Baujahr 1961 bis 1970 | 5,86 € | 2,57 € | 8,38 € |
| Baujahr 2011 und später | 8,64 € | 2,65 € | 11,25 € |
Statistik Austria, Mikrozensus-Wohnungserhebung, Tabellenband „Wohnen 2025“ (erstellt 10.06.2026). Bearbeitet: einzelne Zeilen herausgezogen.
Gutachten oder Markteinschätzung
Aus dem Bezirk kommt eine Frage besonders häufig: was ein Gutachten für ein Einfamilienhaus kostet. Dahinter stecken zwei verschiedene Papiere, und für einen Verkauf braucht es meist nicht das aufwendigere.
Ein Verkehrswertgutachten ist ein Schriftstück für eine Behörde, eine Bank oder ein Gericht: für eine Erbteilung, eine Scheidung, ein Pflegschaftsverfahren oder den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt. Dafür nennen wir einen Festpreis, sobald Zweck und Objektgröße feststehen.
Eine Markteinschätzung beantwortet eine andere Frage, nämlich die nach dem erzielbaren Preis. Sie stützt sich auf Vergleichspreise aus beurkundeten Kaufverträgen, beim Einfamilienhaus auf das Sachwertverfahren und bei einer vermieteten Wohnung auf den Ertrag. Die Markteinschätzung für ein Einfamilienhaus kostet bei uns 0 Euro, auch wenn Sie danach nicht verkaufen: bis zur Unterschrift ist alles kostenlos. Sie ersetzt kein Gutachten. Welches Verfahren wann greift, steht im Beitrag zur Immobilienbewertung Linz.
Was der Bezirksschnitt über Ihre Liegenschaft nicht weiß
Der amtliche Wert ist ein Mittel über alle Verkäufe einer Gemeinde oder einer Gemeindegruppe. Er kennt Ihre Parzelle nicht, und er kennt das nicht, was im Mühlviertel über den Preis entscheidet:
- Hanglage und Untergrund. Nördlich der Donau steigt das Gelände rasch an. Hangverbau kostet Fundament, Granit kostet Aushub, und die Südlage am Hang bringt beides zugleich: Mehrkosten und einen Preisvorteil.
- Die Lage zum Wasser. In den Donaugemeinden entscheidet die Hochwasserzone über die Finanzierbarkeit. Das gehört vor den Verkauf, nicht danach.
- Die Anbindung. Fahrzeit zur Mühlkreisautobahn, zur Bundesstraße, zur Mühlkreisbahn oder zur nächsten Busverbindung schlägt im Umland stärker durch als jedes Ausstattungsdetail.
- Heizung und Zustand. Beim alten Ölkessel rechnet der Käufer den Tausch vom Preis ab, bei der Wärmepumpe nicht.
Was Widmung, zulässige Dichte und Aufschließung ausmachen, steht bei den Grundstückspreisen Linz.
Ob 55,3 oder 421,9 Euro je Quadratmeter gelten, sagt die Gemeinde. Was Ihre Parzelle bringt, sagt die Adresse.
Häufige Fragen
Was kostet ein Gutachten für ein Einfamilienhaus in Urfahr-Umgebung?
Das hängt am Zweck. Für ein Gericht oder eine Erbteilung braucht es ein Verkehrswertgutachten, und dessen Preis richtet sich nach Objektgröße, Unterlagenlage und Fragestellung. Beim Finanzamt wird die Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert berechnet, der sich aus dem Pauschalwertmodell oder einem geeigneten Immobilienpreisspiegel ergibt. Wer das Haus verkaufen will, braucht in der Regel kein Gutachten, sondern eine Markteinschätzung. Die machen wir kostenlos, sie ersetzt kein Gutachten.
Wie hoch sind die Grundstückspreise in Linz-Urfahr?
Für den Linzer Stadtteil Urfahr gibt es keinen eigenen amtlichen Wert, es gilt der Wert für die Stadt Linz mit 537,2 Euro je Quadratmeter. Gemeint ist oft aber der Bezirk Urfahr-Umgebung, und dort sind es im Schnitt 152,1 Euro, in Puchenau 421,9. Die Linzer Zahlen im Detail stehen bei den Grundstückspreisen Linz.
Welche Gemeinde in Urfahr-Umgebung ist die teuerste?
Lichtenberg, Ottensheim und Puchenau liegen mit je 421,9 Euro je Quadratmeter Bauland an der Spitze, dahinter Gallneukirchen mit 323,9 Euro. Alle vier liegen im unmittelbaren Linzer Umland.
Wie hoch ist der Grundstückspreis in Puchenau?
421,9 Euro je Quadratmeter Bauland im Jahrgang 2025. Diesen Wert weist die Statistik Austria für Puchenau, Ottensheim und Lichtenberg gemeinsam aus, weil sie Gemeinden mit sehr wenigen Kaufverträgen zu Gruppen zusammenfasst. Dasselbe gilt für Feldkirchen an der Donau mit Goldwörth und für Ottenschlag im Mühlkreis mit Schenkenfelden. Für eine einzelne Liegenschaft ist ein solcher Wert eine Einordnung, kein Preis.
Was ist mein Haus in Gallneukirchen wert?
Aus dem Baulandwert von 323,9 Euro je Quadratmeter lässt sich das nicht ableiten, der betrifft unbebaute Grundstücke. Beim Einfamilienhaus wird der Grundanteil über Vergleichspreise ermittelt und das Gebäude über das Sachwertverfahren. Für eine erste Einschätzung brauchen wir Adresse, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr und den Stand der Sanierungen.
Woher kommen die Preise für Urfahr-Umgebung?
Aus dem Grundstückstransaktionsregister der Statistik Austria, also aus beurkundeten Kaufverträgen. Es sind Verkaufspreise. Angebotspreise auf Portalen liegen darüber, weil sie den Verhandlungsspielraum noch enthalten.