Immobilienpreise Linz: die Entwicklung von 2016 bis 2025
Zehn Jahre, drei Objektarten, eine Gegenprobe. Bauland in Linz hat sich um 70 Prozent verteuert, die Baukosten um 41 Prozent, und 2023 sind die Immobilienpreise gefallen, während die Baukosten weiter gestiegen sind. Wer verkaufen will, sollte wissen, wo im Zyklus er steht.
Über Immobilienpreise wird gerne mit Gefühl geredet: „Es geht wieder rauf“, „der Markt ist tot“, „warten zahlt sich aus“. Die amtlichen Reihen der Statistik Austria erlauben eine nüchternere Antwort, allerdings nur, wenn man weiß, wie sie gebaut sind. Der zweite Teil dieses Beitrags erklärt das, weil sonst die falschen Schlüsse herauskommen.
Alles auf einen Nenner gebracht
Euro je Quadratmeter Bauland und Euro je Quadratmeter Wohnfläche lassen sich nicht direkt vergleichen. Deshalb hier alle Reihen auf das Jahr 2016 = 100 gerechnet:
Die vierte Kurve ist die Gegenprobe: der Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau. Er misst, was das Bauen selbst kostet, also Material und Lohn.
Was die Kurven zeigen
Bauland hat am stärksten zugelegt
Der Grund dafür ist unspektakulär: Bauland ist das einzige der drei Güter, das sich nicht vermehren lässt. Ein Haus kann man bauen, eine Wohnung kann man in ein Dachgeschoß setzen; Bauland im Linzer Zentralraum entsteht nur noch durch Umwidmung, und die ist selten geworden. Dazu kommt die Verdichtung: Wo mehr Geschoße erlaubt sind, ist ein Quadratmeter Grund mehr wert, weil mehr verkaufbare Wohnfläche darauf entsteht.
2023 war der Knick, 2024 und 2025 die Erholung
Der Bruch ist in den Reihen deutlich zu sehen und deckt sich mit dem, was im Verkaufsgespräch spürbar war. Zwei Dinge kamen zusammen: die KIM-Verordnung mit ihren strengeren Kreditvergaberegeln ab August 2022 und die Zinswende. Wer 2021 noch mit einem Prozent gerechnet hat, rechnete 2023 mit vier. Die monatliche Rate für dieselbe Wohnung stieg damit um die Hälfte, und ein Teil der Käufer fiel schlicht aus der Finanzierbarkeit.
Die Baukosten haben den Rückgang nicht mitgemacht
Das ist der interessanteste Punkt der ganzen Auswertung.
| Jahr | Index | zum Vorjahr | seit 2016 |
|---|---|---|---|
| 2016 | 70,8 | – | +0,0 % |
| 2017 | 73,2 | +3,4 % | +3,4 % |
| 2018 | 75,3 | +2,9 % | +6,4 % |
| 2019 | 76,2 | +1,2 % | +7,6 % |
| 2020 | 76,8 | +0,8 % | +8,5 % |
| 2021 | 84,8 | +10,4 % | +19,8 % |
| 2022 | 93,4 | +10,1 % | +31,9 % |
| 2023 | 94,4 | +1,1 % | +33,3 % |
| 2024 | 97,8 | +3,6 % | +38,1 % |
| 2025 | 100,0 | +2,2 % | +41,2 % |
Statistik Austria, Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau, Jahresdurchschnitte. Bearbeitet: die Basen 2015, 2020 und 2025 zu einer Reihe verkettet (Basis 2025).
In zehn Jahren ist der Baukostenindex um gut 40 Prozent gestiegen, und zwar in jedem einzelnen Jahr. Kein Jahr mit einem Minus, auch 2023 nicht. Während also über fallende Immobilienpreise geschrieben wurde, ist das Errichten eines Hauses weiter teurer geworden.
Der wichtigste Vorbehalt: ein Jahrgang ist kein Jahr
Die Immobilien-Durchschnittspreise der Statistik Austria sind gleitende Fünfjahresmittel. Der Wert für 2025 entsteht aus den Kaufverträgen der Jahre 2021 bis 2025, wobei die älteren auf das Preisniveau 2025 hochgerechnet werden. Das hat zwei Folgen, die man kennen muss:
- Die Reihe reagiert träge. Ein Wendepunkt am Markt erscheint in dieser Statistik ein bis zwei Jahre später. Wer 2023 im Verkauf stand, hat den Rückgang gespürt, bevor er in der Tabelle stand.
- Ein Rückgang im Jahrgang ist kein Preissturz. Wenn der Wert für Linz von 597,8 auf 537,2 Euro fällt, heißt das nicht, dass Grundstücke in einem Jahr um zehn Prozent billiger wurden. Es heißt, dass sich das Fünfjahresfenster verschoben hat und andere Verträge darin liegen. Gerade bei Bauland in einer weitgehend verbauten Stadt genügen wenige große Verträge, um das Mittel zu bewegen.
Für die Frage „wo stehen wir strukturell“ ist die Reihe gut. Für die Frage „was ist heute drin“ braucht es aktuelle Vergleichsobjekte und Kenntnis der laufenden Verhandlungen. Das sind Datenpunkte, die noch in keiner Statistik stehen, weil die Verträge erst unterschrieben werden.
Grundstücke: Stadt und Umland im Verlauf
| Bezirk | 2016 | 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Bezirk Linz | 316 | 537 | +70 % |
| Bezirk Linz-Land | 152 | 304 | +100 % |
| Bezirk Urfahr-Umgebung | 99 | 152 | +54 % |
Bezirksdurchschnitt in Euro je m² Baugrundstück. Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Wohnungen und Häuser im Verlauf
Beide Reihen zeigen dasselbe Muster wie die Grundstücke, nur gedämpfter. Das ist plausibel: In einer Wohnung steckt der Grundanteil nur zu einem kleinen Teil, im Haus zu einem großen, im Grundstück zur Gänze. Je höher der Grundanteil, desto stärker der Ausschlag nach oben, und nach unten.
Und 2026?
Ehrlich gesagt: Die amtlichen Zahlen für 2026 gibt es erst Ende Mai 2027. Was wir aus der laufenden Vermittlung im Zentralraum sehen, ist ein Markt mit deutlich mehr Interessenten als 2023, aber mit preisbewussteren. Gut gelegene Objekte mit solidem energetischem Zustand verkaufen sich zügig. Bei sanierungsbedürftigen Objekten entscheidet der Ansatzpreis darüber, ob es sechs Wochen oder sechs Monate dauert.
Das führt zu dem Satz, den wir in fast jedem Erstgespräch sagen: Der teuerste Fehler beim Verkauf ist nicht ein Mangel am Objekt, sondern ein falscher Preis am Anfang. Ein Mangel, der bei der Prüfung auffällt, eingepreist wird und dem Käufer schriftlich bekannt ist, kostet einen Abschlag. Ein zu hoher Startpreis kostet die ersten sechs Wochen, und die sind die einzigen, in denen ein Objekt neu ist.
Häufige Fragen
Sind die Preise in Linz jetzt gestiegen oder gefallen?
Über zehn Jahre deutlich gestiegen, mit einem Rückgang rund um 2023 und einer Erholung danach. Für einzelne Objektarten und Lagen kann das Bild abweichen; die Reihen in diesem Beitrag sind Durchschnitte über den ganzen Bezirk.
Warum weichen die Zahlen von denen der Immobilienportale ab?
Die Statistik Austria wertet unterschriebene Kaufverträge aus, Portale zeigen Angebotspreise. Dazwischen liegt die Verhandlung, und in schwächeren Marktphasen wird die Lücke größer.
Soll ich mit dem Verkauf warten, bis die Preise weiter steigen?
Das lässt sich nicht seriös vorhersagen, und wer es Ihnen verspricht, verkauft Ihnen etwas. Was sich rechnen lässt, sind die Kosten des Wartens: laufende Betriebskosten, Instandhaltung, entgangene Verzinsung des gebundenen Kapitals und bei einem leerstehenden Objekt die stille Verschlechterung. Dem steht eine mögliche Wertsteigerung gegenüber. Diese Rechnung machen wir im Erstgespräch gerne mit Ihnen konkret.
Was ist der Baukostenindex und warum steht er hier?
Er misst, was der Bau eines Wohnhauses kostet, also Material und Löhne, ohne Grund und ohne Gewinn. Er steht hier, weil er die einzige Reihe ist, die unabhängig vom Immobilienmarkt läuft und damit zeigt, wie teuer die Alternative zum Kauf eines Bestandsobjekts geworden ist.
Wie oft aktualisieren Sie diese Seite?
Die amtlichen Immobilienpreise kommen einmal jährlich Ende Mai, der Baukostenindex monatlich. Die Seite wird nach jeder Veröffentlichung neu gerechnet; der Stand steht oben.