Mietzins-Rechner für Linz: welche Grenze für Ihre Wohnung gilt
Die meisten Vermieter rechnen mit dem Richtwert, obwohl er für ihre Wohnung gar nicht gilt. Welche Grenze greift, entscheidet das Baujahr, die Größe des Hauses und das Grundbuch. Der Rechner fragt die vier Punkte ab und nennt die Bestimmung, die auf Ihre Wohnung anzuwenden ist.
Beim Mietzins gibt es nicht eine Obergrenze, sondern fünf verschiedene Regeln. Welche davon greift, hängt an Umständen, die mit der Wohnung selbst wenig zu tun haben: wann die Baubewilligung erteilt wurde, wie viele Wohnungen im Haus sind, ob die Wohnung im Wohnungseigentum steht. Für einen großen Teil des Linzer Bestandes ist der Mietzins frei vereinbar, und der Richtwert von 7,30 Euro, der in jeder Suchmaschine zuerst auftaucht, hat damit nichts zu tun.
Der Rechner geht die Punkte in der Reihenfolge des Gesetzes durch und sagt Ihnen, welche Bestimmung auf Ihre Wohnung anzuwenden ist.
Die fünf Regeln, und wann welche gilt
Erstens: Das Mietrechtsgesetz gilt gar nicht. In einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten ist das MRG nach § 1 Abs. 2 Z 5 nicht anzuwenden. Wer ein Einfamilienhaus oder eine von zwei Wohnungen im eigenen Haus vermietet, ist an keine Mietzinsgrenze gebunden. Nachträglich ausgebaute Dachbodenräume zählen bei dieser Zählung nicht mit.
Zweitens: Nur die Teilanwendung. Wurde das Gebäude ohne öffentliche Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung errichtet, gelten nach § 1 Abs. 4 Z 1 MRG nur einzelne Bestimmungen. Die Mietzinsgrenzen des § 16 sind nicht dabei. Dasselbe gilt nach Z 3 für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit einer Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945. Das trifft den größeren Teil des vermieteten Linzer Bestandes.
Drittens: Der angemessene Betrag. Im Vollanwendungsbereich ist der Mietzins nach § 16 Abs. 1 Z 2 MRG dann in angemessener Höhe zulässig, wenn das Gebäude auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde. Angemessen heißt: abgeleitet aus Vergleichsmieten gleichartiger Objekte nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand. Einen festen Höchstbetrag gibt es hier nicht.
Viertens: Der Richtwert. Bleibt es beim Altbau mit Baubewilligung vor dem
- Mai 1945 und Vollanwendung, führt der Weg über § 16 Abs. 2 MRG. Ausgangspunkt
ist der Richtwert, dazu kommen Zuschläge und Abstriche.
Fünftens: Kategorie D. Für diese Wohnungen nennt § 16 Abs. 5 MRG einen festen Betrag je Quadratmeter, abhängig davon, ob die Wohnung in brauchbarem Zustand ist.
Der Richtwert ist der Ausgangswert, nicht die Obergrenze
Der Richtwert gilt für die mietrechtliche Normwohnung. § 2 Abs. 1 RichtWG beschreibt sie genau: 30 bis 130 Quadratmeter, brauchbarer Zustand, Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett und eine dem zeitgemäßen Standard entsprechende Badegelegenheit, Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung, Gebäude in ordnungsgemäßem Erhaltungszustand, Liegenschaft in durchschnittlicher Lage.
Diese Wohnung gibt es in der Praxis kaum. Fast jede Wohnung weicht nach oben oder unten ab, und genau diese Abweichungen sind nach § 16 Abs. 2 MRG zuschlags- oder abstrichsfähig.
| Bundesland | ab 1.4.2026 | 1.4.2023 – 31.3.2026 |
|---|---|---|
| Vorarlberg | 10,35 € | 10,25 € |
| Salzburg | 9,31 € | 9,22 € |
| Steiermark | 9,30 € | 9,21 € |
| Tirol | 8,22 € | 8,14 € |
| Kärnten | 7,89 € | 7,81 € |
| Oberösterreich | 7,30 € | 7,23 € |
| Niederösterreich | 6,92 € | 6,85 € |
| Wien | 6,74 € | 6,67 € |
| Burgenland | 6,15 € | 6,09 € |
Quelle: Statistik Austria, Verlautbarung gemäß § 5 Abs. 2 Richtwertgesetz, gültig ab 1.4.2026.
Was einen Zuschlag rechtfertigt
§ 16 Abs. 2 Z 1 bis 4 MRG zählt die Umstände auf, die zählen. Für die Anlagen der Z 2 verweist das Gesetz auf § 3 Abs. 4 RichtWG, und der benennt sie namentlich: Einstell- und Abstellplätze, Aufzugsanlagen, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen und Gemeinschaftsanlagen, darunter Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätze, Hobbyräume, Schutzräume, modern ausgestattete Waschküchen, Gemeinschaftsantennen und Saunen.
Dazu kommen nach Z 1 die Zweckbestimmung, die Stockwerkslage, die Lage innerhalb des Stockwerks, Balkone, Terrassen, Keller- und Dachbodenräume, Hausgärten, Abstellplätze, die sonstige Ausstattung und der Grundriss. Eine bessere Ausstattung zählt allerdings nur, wenn sie nicht allein auf Kosten des Mieters vorgenommen wurde. Nach Z 4 kommt der Erhaltungszustand des Hauses dazu.
Eine Prozentzahl nennt das Gesetz für keinen dieser Punkte. Die Höhe ergibt sich nach § 16 Abs. 2 aus der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens, beim Lagezuschlag über die Formel des Abs. 3. Deshalb steht in diesem Rechner keine. Wir ermitteln die Ansätze für Ihre Wohnung und halten sie so fest, dass sie einer Überprüfung standhalten.
Beim Lagezuschlag entscheidet ein Schreiben
Der Lagezuschlag ist der größte Posten und der, der am häufigsten verloren geht. § 16 Abs. 4 MRG lässt ihn nur zu, wenn die Lage besser ist als die durchschnittliche und die dafür maßgebenden Umstände dem Mieter spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags schriftlich bekanntgegeben wurden. Fehlt dieses Schreiben, fällt der Zuschlag zur Gänze weg, auch wenn die Lage objektiv besser ist.
Dazu kommt ein Riegel, der in Linz oft greift: Nach § 2 Abs. 3 RichtWG ist eine Wohnumgebung, in der überwiegend Gebäude aus der Zeit von 1870 bis 1917 stehen, die bei ihrer Errichtung überwiegend kleine Wohnungen der Kategorie D hatten, höchstens als durchschnittlich einzustufen. Dort ist kein Lagezuschlag zu holen.
Die Kategoriebeträge
Bei Wohnungen der Kategorien B und C ist nach § 16 Abs. 2 Z 5 MRG ein Abstrich vom Richtwert vorzunehmen. Die Kategoriebeträge selbst haben einen anderen Zweck: Sie tragen die Mietzinsanhebung nach § 45 MRG und den Erhaltungsbeitrag.
| Ausstattungskategorie | ab 1.4.2026 | davor |
|---|---|---|
| Kategorie A: brauchbarer Zustand, Bad und WC, Heizung, mindestens 30 m² | 4,51 € | 4,47 € |
| Kategorie B: brauchbarer Zustand, Bad und WC | 3,38 € | 3,35 € |
| Kategorie C: brauchbarer Zustand, Wasser und WC | 2,25 € | 2,23 € |
| Kategorie D: kein WC oder kein Wasser in der Wohnung, oder unbrauchbar | 1,13 € | 1,12 € |
Quelle: Statistik Austria, Verlautbarung gemäß § 16 Abs. 6 MRG, gültig ab 1.4.2026.
Bestehende Mieten erhöhen
Eine Wertsicherungsklausel wirkt nicht von selbst. Sie setzt eine Vereinbarung voraus, und seit 2026 greift darüber der gesetzliche Deckel des Mieten-Wertsicherungsgesetzes: 2026 höchstens ein Prozent, 2027 höchstens zwei Prozent. Ab 1. April 2028 zählt der über drei Prozent liegende Teil der Jahresinflation nur zur Hälfte.
Zwei Fristen gehören dazu. Nach § 1 Abs. 4 MieWeG wird eine Erhöhung ausschließlich zum 1. April wirksam, nicht zum nächsten Monatsersten. Und § 16 Abs. 9 MRG verlangt die Ankündigung spätestens 14 Tage davor. Wer zu spät dran ist, verliert nicht zwei Wochen, sondern das ganze Jahr.
Was in Linz tatsächlich gezahlt wird
Für den angemessenen Betrag und für jede freie Vereinbarung ist das Marktniveau der Maßstab. Die einzige amtliche Erhebung dazu ist die Mikrozensus-Wohnungserhebung der Statistik Austria.
| Nettomiete | Betriebskosten | zusammen | |
|---|---|---|---|
| Alle Hauptmietwohnungen | 6,89 € | 2,50 € | 9,35 € |
| Gemeindewohnung | 6,44 € | 2,20 € | 8,58 € |
| Genossenschaftswohnung | 6,16 € | 2,61 € | 8,76 € |
| private Hauptmiete | 8,05 € | 2,35 € | 10,31 € |
| befristeter Vertrag | 8,42 € | 2,42 € | 10,74 € |
| unbefristeter Vertrag | 6,42 € | 2,52 € | 8,92 € |
| Baujahr vor 1919 | 7,64 € | 2,21 € | 9,76 € |
| Baujahr 1961 bis 1970 | 5,86 € | 2,57 € | 8,38 € |
| Baujahr 2011 und später | 8,64 € | 2,65 € | 11,25 € |
Statistik Austria, Mikrozensus-Wohnungserhebung, Tabellenband „Wohnen 2025“ (erstellt 10.06.2026). Bearbeitet: einzelne Zeilen herausgezogen.
Häufige Fragen
Wie viel Miete darf ich für meine Wohnung verlangen?
Das hängt davon ab, welche Bestimmung auf die Wohnung anzuwenden ist. In einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen und bei Gebäuden mit Baubewilligung nach dem
- Juni 1953 ohne öffentliche Mittel ist der Mietzins frei vereinbar. Im Altbau
unter Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes führt der Weg über den Richtwert von 7,30 Euro je Quadratmeter mit Zuschlägen und Abstrichen. Der Rechner oben ordnet Ihre Wohnung zu und nennt die Bestimmung.
Gilt der Richtwert für jede Altbauwohnung?
Nein. Der Richtwert greift nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also im Wesentlichen bei Gebäuden mit einer Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945, und auch dort nicht bei Wohnungen der Kategorie D. Steht die Wohnung im Wohnungseigentum und ist das Gebäude nach dem 8. Mai 1945 bewilligt, gilt nach § 1 Abs. 4 Z 3 MRG nur die Teilanwendung, und der Mietzins ist frei.
Wie hoch ist der Richtwert in Oberösterreich 2026?
7,30 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, gültig ab 1. April 2026. Davor waren es 7,23 Euro. Die Anhebung betrug genau ein Prozent, weil § 5 Abs. 2 RichtWG für diesen Stichtag einen Deckel von einem Prozent vorsieht. Die Werte verlautbart seit 2026 die Statistik Austria.
Wie viel darf ich die Miete 2026 erhöhen?
Bei gesetzlich beschränktem Mietzins höchstens um ein Prozent, 2027 höchstens um zwei Prozent. Voraussetzung ist eine wirksam vereinbarte Wertsicherung und dass die vereinbarte Schwelle überschritten ist. Wirksam wird die Erhöhung nur zum
- April, angekündigt gehört sie spätestens 14 Tage davor.
Was ist ein Lagezuschlag und wann steht er zu?
Ein Zuschlag zum Richtwert für eine Wohnumgebung, die besser ist als der Durchschnitt. Er ist nach § 16 Abs. 4 MRG nur zulässig, wenn die maßgebenden Umstände dem Mieter spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich bekanntgegeben wurden. Ohne dieses Schreiben entfällt er zur Gänze.
Wir verkaufen eine vermietete Wohnung in Linz. Was ist sie wert?
Das hängt am Mietvertrag mindestens so stark wie an der Wohnung: Höhe des Hauptmietzinses, Befristung, Wertsicherung und die anzuwendende Bestimmung bestimmen den Ertrag. Schicken Sie uns Vertrag und Wohnungsdaten, wir sehen es uns an und melden uns binnen 24 Stunden werktags.