Immobilienbewertung in Linz: was sie leistet und wie sie abläuft
Eine Bewertung ist keine Zahl, sondern ein Verfahren. Für die Wohnung ein anderes als für das Haus, für das Zinshaus wieder ein anderes. Dieser Beitrag erklärt, welches wann gilt, welche Unterlagen wirklich gebraucht werden, und warum wir jede Bewertung zweimal machen.
Es gibt drei Anlässe, aus denen Eigentümer in Linz eine Bewertung brauchen: Sie wollen verkaufen, sie müssen etwas teilen, oder sie wollen einfach wissen, wo sie stehen. Für alle drei ist der erste Schritt derselbe, und für alle drei gilt: Der Wert entsteht aus einem Verfahren, nicht aus einem Gefühl und nicht aus einem Online-Rechner.
Die drei Verfahren, und wann welches gilt
Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und Grundstücke
Man sucht tatsächlich verkaufte, hinreichend ähnliche Objekte und leitet daraus ab. Das funktioniert dort gut, wo es genug Vergleichsfälle gibt: bei Eigentumswohnungen in Linz allemal, bei Baugrundstücken ebenfalls, sofern die Widmung passt.
Die amtlichen Zahlen der Statistik Austria sind die grobe Ebene dieses Verfahrens. Die feine Ebene sind konkrete Vergleichsobjekte aus derselben Lage und Zeit. Wir arbeiten dafür mit einer eigenen Vergleichswert-Datenbank aus Grundbuchtransaktionen und den eigenen Verkäufen der letzten Jahre. Die eigenen sind besonders wertvoll, weil sie rund ein Jahr vor jeder Grundbuchauswertung verfügbar sind.
Sachwertverfahren: für das Einfamilienhaus
Hier wird nicht das ganze Haus verglichen, sondern zerlegt: Grund und Boden über den Vergleichswert, das Gebäude über die Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, dazu Außenanlagen und besondere Bauteile. Am Ende steht eine Marktanpassung, weil der rechnerische Sachwert und der erzielbare Preis in einer bestimmten Marktphase auseinanderliegen können.
Der Grund für dieses Verfahren: Zwei Einfamilienhäuser sind praktisch nie vergleichbar genug. Grundriss, Ausbaustufe, Unterkellerung, Garage, Zubauten, Haustechnik und Zustand unterscheiden sich immer, und alle diese Punkte kosten Geld.
Ertragswertverfahren: für Zinshäuser und Anlegerwohnungen
Wo die Immobilie eine Einnahmenquelle ist, bestimmt der nachhaltig erzielbare Ertrag den Wert. Der wird kapitalisiert, abzüglich Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung von Leerstandsrisiko und Restnutzungsdauer.
Bei Linzer Zinshäusern ist dabei ein Punkt entscheidend, der mit dem Gebäude nichts zu tun hat: die Mietverträge. Ein Haus mit vielen Altverträgen nach dem Kategoriesystem hat einen völlig anderen Ertragswert als eines mit frei vereinbarten Mieten. Details dazu stehen im Beitrag zum Mietspiegel Linz.
Warum wir jede Bewertung zweimal machen
Der Ablauf, den wir fahren, hat acht Schritte, und die Bewertung kommt darin zweimal vor:
- Beratung und Zielklärung
- Erstbewertung anhand Ihrer Angaben und der Marktdaten
- Unterlagen beschaffen: Grundbuch, Plan, Nutzwertgutachten, Energieausweis, bei Wohnungen die Hausverwaltungsunterlagen
- Bewertung überprüfen: mit dem, was in den Unterlagen wirklich steht
- Vermarktung
- Verhandlung
- Kaufvertrag
- Übergabe
Schritt 4 ist der wichtigste des ganzen Ablaufs, und er wird am häufigsten übersprungen. Zwischen dem, was Eigentümer wissen, und dem, was im Grundbuch und in den Plänen steht, liegt öfter etwas: ein Wohnrecht, ein Vorkaufsrecht, eine Dienstbarkeit für die Zufahrt, ein Zubau ohne Bewilligung, eine Nachzahlungsverpflichtung gegenüber einer Bauvereinigung, eine beschlossene Sanierung, von der der Eigentümer per Umlaufbeschluss erfahren hat und die er längst vergessen hat.
Welche Unterlagen es wirklich braucht
Für eine erste Einschätzung genügen Adresse, Objektart, Fläche, Baujahr und eine ehrliche Zustandsbeschreibung. Für die Überprüfung brauchen wir mehr:
Bei jeder Immobilie
- aktueller Grundbuchauszug (holen wir selbst)
- Energieausweis, sofern es ein Gebäude ist. Unbebaute Grundstücke und Abbruchobjekte brauchen keinen
- Heizkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
Bei der Eigentumswohnung
- Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag
- letzte Betriebskostenabrechnung und Rücklagenstand
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- bei ehemaligen Genossenschaftswohnungen: der alte Kaufvertrag mit der Bauvereinigung
Beim Haus
- Baubewilligung und Einreichplan, Benützungsbewilligung
- Nachweise über Sanierungen, Fenstertausch, Heizungserneuerung
- bei einem Zubau: die Bewilligung dafür
Beim Grundstück
- Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
- Aufschließungsnachweise (Kanal, Wasser, Strom)
- gegebenenfalls Auskunft zu Verdachtsflächen
Zum Energieausweis
Er gilt für Gebäude, nicht für Grundstücke, und bezahlt wird er immer vom Eigentümer, auch wenn wir die Erstellung organisieren. Beim Preis gibt es keine sinnvolle Faustzahl, die Angebote reichen von reinen Online-Erstellern bis zum Ziviltechniker. Worauf es ankommt, ist etwas anderes: Der Ersteller muss vor Ort gewesen sein. Ein Ausweis, der nur aus übermittelten Plänen entsteht, ist im Ernstfall angreifbar, und beim Verkauf ist der Energieausweis Vertragsbestandteil.
Wer darf in Österreich bewerten?
Immobilienmakler sind in Österreich konzessionierte Immobilientreuhänder. Die Bewertung von Immobilien gehört zum gesetzlichen Berufsbild. Wir sind damit Sachverständige, nur eben nicht gerichtlich beeidet. Der Unterschied liegt in der Eintragung in die Gerichtssachverständigenliste, nicht in der Fachkunde.
Ein Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen ist übrigens nirgends vorgeschrieben, auch nicht bei Verlassenschaft, Scheidung oder im Gerichtsverfahren. Es ist in diesen Fällen aber oft klug, weil es praktisch nicht angreifbar ist, wenn die Beteiligten unterschiedlicher Meinung sind. Für die Frage „was bringt das Objekt am Markt“ ist die Einschätzung eines Immobilientreuhänders der schnellere und meist marktnähere Weg, weil er die laufenden Verhandlungen kennt und nicht nur die abgeschlossenen Verträge.
Warum kein automatischer Online-Preis?
Weil ein automatischer Rechner genau die Merkmale nicht kennt, die den Unterschied machen. Wie groß dieser Unterschied ist, zeigt die amtliche Tabelle für Linz selbst:
| Bis 1960 | 1961–1990 | Ab 1991 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | |
| ohne Balkon, Terrasse oder Garten | 3.135 | 2.845 | 2.779 | 3.364 | 3.052 | 2.981 | 4.379 | 3.974 | 3.881 |
| mit Balkon, Terrasse oder Garten | 4.078 | 3.700 | 3.614 | 3.665 | 3.326 | 3.248 | 4.990 | 4.528 | 4.422 |
Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert liegen 80 Prozent, und das allein durch Baujahr, Größe und Außenfläche. Mikrolage, Stockwerk, Lift, Ausrichtung, Zustand und Rücklage sind darin noch gar nicht enthalten. Ein Rechner, der aus Adresse und Fläche eine Zahl macht, rät bei allem, was danach kommt.
Dazu kommt ein Punkt, den man selten liest: Der größte Vorteil eines fremden Vermittlers ist das ehrliche Feedback. Interessenten sagen dem Eigentümer ins Gesicht „schön haben Sie es“ und melden sich nie wieder. Uns sagen sie, was sie stört und was es ihnen wert wäre. Genau daraus entsteht die Preisanpassung, die den Verkauf trägt. Und deshalb sind Eigentümer bei Besichtigungen besser nicht dabei.
Was die Bewertung bei uns kostet
Nichts. Solange kein Auftrag mit ausgewiesenem Preis unterschrieben ist, ist bei uns alles kostenlos und unverbindlich: Bewertung, Beratung, Unterlagenprüfung. Wir arbeiten regional und leben davon, dass ein Teil dieser Erstkontakte später zu einem Auftrag wird. Verpflichtet sind Sie zu nichts.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, bis ich einen Wert bekomme?
Binnen 24 Stunden werktags meldet sich jemand persönlich bei Ihnen. Die belastbare Einschätzung entsteht nach der Besichtigung und der Durchsicht der Unterlagen. Das dauert je nach Objekt einige Tage.
Ist die Wertindikation ein Gutachten?
Nein. Sie ist eine fundierte Einschätzung als Verkaufs- und Entscheidungs\ grundlage, erstellt von konzessionierten Immobilientreuhändern. Ein schriftliches Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen ist etwas anderes und kostet auch etwas. Wir sagen Ihnen ehrlich, wann es sich auszahlt.
Was kostet ein Verkauf insgesamt an Nebenkosten?
Als Faustregel rechnet man beim Kauf mit rund zehn Prozent Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Maklerhonorar). Finanzierungskosten wie die Pfandrechtseintragung und Bankspesen kommen gegebenenfalls dazu, gehören aber nicht in diese zehn Prozent. Sie hängen an der Finanzierung, nicht am Kauf.
Muss ich Immobilienertragsteuer zahlen?
Grundsätzlich ja: Der Verkauf von Grundstücken und Gebäuden unterliegt der Immobilienertragsteuer. Es gibt aber Befreiungen, und die wichtigste ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Ob sie greift, hängt daran, wie lange Sie im Objekt gemeldet waren, wobei die Frist an der Meldung hängt und nicht am Kaufvertrag. Das ist die klassische Falle beim Kaufen, Sanieren, später Einziehen. Rechnen Sie das vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung durch; wir sagen Ihnen, worauf zu schauen ist.
Wie lange dauert ein Verkauf in Linz?
Die Vorbereitung sollte maximal zwei Wochen brauchen, die Vermarktung dauert je nach Objekt zwei bis zwölf Wochen, die Abwicklung von der Einigung bis zur Übergabe sechs bis zehn Wochen. In Summe also zweieinhalb bis sechs Monate. Länger wird es fast immer dann, wenn Unterlagen fehlen.
Muss ich nach der Bewertung verkaufen?
Nein. Viele Eigentümer wollen einfach wissen, wo sie stehen: für die Vermögensplanung, eine Erbschaft, eine Scheidung oder eine Bankfinanzierung. Die Wertindikation verpflichtet Sie zu nichts.