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Warum Daten allein in die Irre führen und Erfahrung allein nicht alles findet

Beide Richtungen gehören zusammen. In der ersten Fassung einer Gemeindetabelle für Linz-Land stand eine kleine Gemeinde an der Spitze, und aufgefallen ist das einem Menschen, der den Bezirk kennt. Umgekehrt halten dieselben Verträge Befunde bereit, die niemand im Kopf trägt. In Linz und in Linz-Land liegt die Mitte der Kaufpreise bei rund 230.000 Euro, je Quadratmeter liegen 566 Euro dazwischen. Zwischen den Gemeinden des Bezirks sind es 983 Euro, zwischen Leonding und der Stadt nur 160.

Stand: 25. Oktober 2026 · Lesezeit rund 10 Minuten · Alle Zahlen amtlich und mit Quelle

In der Gemeindeauswertung für Linz-Land stand in der ersten Fassung eine kleine Gemeinde an der Spitze, vor den Orten, die den Bezirk tragen. Rechnerisch war daran nichts auszusetzen: beurkundete Kaufverträge, geprüfte Flächen, richtig sortiert.

Aus der Tabelle genommen haben sie am Ende zwei Dinge. Erst ein Mensch, der den Bezirk kennt. Dann die Verträge selbst.

Eine Zahl, die der Markt nicht bestätigt hat

Dass eine kleine Umlandgemeinde die großen Orte des Bezirks beim Wohnungspreis überholt, wäre eine Nachricht gewesen.

Ing. Christoph Eiber, MBA, Immobilientreuhänder und seit Jahren in diesem Bezirk unterwegs, liest jede Gemeindetabelle gegen das, was er im Bezirk sieht. Hier passte beides nicht zusammen. Also wurde nachgerechnet, bevor die Zahl irgendwo stand, wo ein Kunde sie liest.

Zwei Spuren, die nicht weitergeführt haben

Der erste Verdacht war ein Ausreißer, also ein außergewöhnlich teurer Verkauf, der das Ergebnis nach oben zieht. Das ging ins Leere. Wir arbeiten mit dem Median, also mit dem mittleren Wert einer nach der Größe geordneten Reihe, und ein einzelner Rekordpreis verschiebt ihn um eine Position.

Der zweite Verdacht war der Größenmix: Hinter jedem Preis je Quadratmeter steht die Frage, welche Wohnungen verkauft wurden. Kleine Einheiten kosten in der Stadt Linz je Quadratmeter regelmäßig mehr als mittlere, 3.508 Euro bis 50 m² aus 208 Verträgen gegen 3.212 Euro bei 70 bis 90 m² aus 257 Verträgen. Auch diese Spur führte nicht zum Ergebnis.

Geklärt hat es der Blick auf die Verträge, die die Zahl treiben.

Was dahinterstand

Ein großer Teil der gewerteten Verträge stammte aus einem einzigen Neubauprojekt im Erstverkauf: Neubaupreise, verteilt über wenige Monate, von einem Bauträger.

Über diese Gruppe war die Zahl völlig richtig. Sie hat nur etwas anderes beschrieben als den Wohnungsmarkt des Ortes. Wer dort eine gebrauchte Eigentumswohnung verkauft, verkauft in den Bestandsmarkt daneben.

Gegen einen einzelnen Ausreißer hilft der Median. Gegen eine ganze Gruppe gleichartiger Verträge hilft er nicht, und genau das war hier der Fall.

Die Gegenprobe: Rechnet man den Abverkauf des Projekts heraus, verschwindet der Vorsprung, und die Gemeinde liegt dort, wo die Marktkenntnis sie erwartet hat.

Ein Einwand gegen die Gemeinde ist das nicht. Wo gebaut wird, kostet Neubau, was Neubau kostet.

Vier Regeln für jede Gemeindezahl

Jeder Jahrgang auf heutigem Niveau. Ein Vertrag von 2018 wird nicht weggeworfen, er wird eingewertet. Jeder Satz geht mit dem Preisniveau seines Jahrgangs auf das Niveau von 2025, je Bezirk getrennt: ein Linzer Vertrag von 2016 mit dem Faktor 1,56, einer von 2021 mit 1,08. So trägt der ganze Bestand die Aussage und nicht nur der letzte Jahrgang, und niemand vergleicht Jahresmischungen.

Ein Plausibilitätsband je Objektart. Bei Eigentumswohnungen gehen Verträge zwischen 500 und 15.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in die Rechnung. Was darunter oder darüber liegt, ist in der Regel kein Marktverkauf, sondern eine Übergabe in der Familie, ein Anteilstausch oder ein Tippfehler im Flächenmaß. Beim Haus und beim Baugrund gilt ein eigenes Band, weil dort der Quadratmeter die Grundfläche meint.

Eine Grenze gegen das Einzelprojekt. Je Gebäude gehen höchstens drei Verträge in die Rechnung ein, und eine Gemeinde steht erst ab 30 Verträgen aus mindestens 25 verschiedenen Gebäuden in der Tabelle. Damit kann der Abverkauf eines einzelnen Hauses eine Gemeindezahl nicht mehr stellen. Die Hürde von 30 Verträgen gilt genauso für jede Gebietszahl.

Und ein Mensch, der die Gemeinde kennt. Die drei Regeln davor sind Rechenregeln, und eine Rechenregel findet nur, wonach sie sucht. Eine große Wohnhausanlage hat viele Hausnummern und passiert die Gebäudegrenze ohne Weiteres, obwohl sie ein einziger Markt ist. Deshalb geht jede Gemeindezahl noch durch einen Blick von jemandem, der weiß, wie sich die Wohnungen im Ort verteilen.

Was nach den Regeln übrig bleibt

Beurkundete Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung der CE Immo Group GmbH, Jahrgänge 2016 bis heute, auf das Preisniveau 2025 eingewertet. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von mindestens 5 Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.

Vier Gemeinden in Linz-Land erfüllen diese Hürde. Leonding mit 3.188 Euro je Quadratmeter aus 93 Verträgen in 63 Gebäuden, Traun mit 2.844 Euro aus 41 Verträgen in 36 Gebäuden, Ansfelden mit 2.272 Euro aus 35 Verträgen in 26 Gebäuden und Enns mit 2.205 Euro aus 40 Verträgen in 31 Gebäuden. Jede dieser Zahlen steht auf breiter Vertragsbasis, keine hängt an einem Projekt. Die Bezirksebene steht im Beitrag zur Immobilienbewertung Linz-Land.

Stadt und Umland nebeneinander

Beurkundete Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung der CE Immo Group GmbH, Jahrgänge 2016 bis heute, auf das Preisniveau 2025 eingewertet. Ausgewiesen werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von mindestens 5 Verträgen. Einzelne Verträge, Adressen und Vertragsdaten werden nicht veröffentlicht.

So sieht die Ebene aus, auf der die eigenen Verträge tragen: Stadt gegen Bezirk, auf einheitliches Preisniveau gebracht. Die Spalte Verträge zählt die ausgewerteten Kaufpreise, 1.453 in der Stadt und 616 im Bezirk. Der Quadratmeterwert steht auf den Verträgen mit geprüfter Wohnfläche, 932 in der Stadt und 337 im Bezirk. Für den Bezirk tragen wir auch Häuser und Baugrundstücke, für das Stadtgebiet nicht: Linz ist eine Stadt des Geschoßwohnbaus. Die amtlichen Reihen führen dort weiter, beim Haus nach Grundstücksgröße, Baujahr und Wohnfläche, beim Grundstück Gemeinde für Gemeinde über zehn Jahre: Hauspreise Linz und Grundstückspreise Linz. Die Wohnungen der Stadt stehen ausführlich bei den Wohnungspreisen Linz, umgerechnet auf die Fläche beim Quadratmeterpreis Linz.

Drei Befunde, die ein Marktgefühl nicht hervorbringt

Bis hierher ging es in eine Richtung: Marktkenntnis erkennt an einer Zahl, dass sie nicht halten kann. Es geht genauso in die andere. Der Markt hält Befunde bereit, die kein Mensch von sich aus im Kopf hat, weil sie der Erwartung widersprechen. Man findet sie, wenn man zählt.

Gleiches Geld, mehr Fläche. Die Mitte der Kaufpreise liegt in Linz bei 230.000 Euro aus 1.453 Verträgen, in Linz-Land bei 231.615 Euro aus 616. Ein Unterschied von 1.615 Euro, also keiner. Je Quadratmeter stehen 3.348 Euro aus 932 Verträgen gegen 2.782 Euro aus 337, also 566 Euro Abstand. Zusammengelesen ergeben die beiden Zahlen die Auskunft, die einem Käufer wirklich etwas bringt: Dasselbe Geld kauft im Bezirk mehr Fläche, rund 83 Quadratmeter gegen

1. Für einen Verkäufer in Linz-Land heißt es, dass das Budget seines Käufers

aus der Stadt kommt und hier auf eine größere Wohnung trifft. Draußen liegt auch die Spanne weiter auseinander. Das untere Viertel der Kaufpreise beginnt im Bezirk bei 153.364 Euro gegen 165.000 in der Stadt, das obere bei 344.793 gegen 320.000.

Die Größenkurve dreht sich hinter der Stadtgrenze. In der Stadt stehen die kleinen Wohnungen oben. Bis 50 m² sind es 3.508 Euro je Quadratmeter aus 208 Verträgen, bei 50 bis 70 m² 3.382 Euro aus 280. Die Klasse 70 bis 90 m² liegt bei 3.212 Euro aus 257 Verträgen, über 90 m² bei 3.335 Euro aus 187. Zwischen der teuersten und der günstigsten Klasse liegen 296 Euro, und oben steht die kleinste.

In Linz-Land steht die Reihe anders. Bis 50 m² sind es 2.660 Euro aus 69 Verträgen, bei 50 bis 70 m² 2.681 Euro aus 93. Die Klasse 70 bis 90 m² liegt bei 2.973 Euro aus 107 Verträgen, über 90 m² bei 2.981 Euro aus 68. Oben steht hier die größte Klasse.

Der naheliegende Schluss wäre, dass der Bezirk für Fläche dazurechnet, wo die Stadt abzieht. Er hält nicht. In den beiden oberen Klassen liegt rund ein Viertel der Verträge über 4.000 Euro je Quadratmeter, bei den kleinen Wohnungen sind es sechs Prozent. Rechnet man dieses Hochpreissegment heraus, liegen alle vier Klassen zwischen 2.555 und 2.728 Euro, und der Größeneffekt verschwindet vollständig.

Daraus wird die Regel, die bei uns für jede Klassenzahl gilt: Aus der Mitte einer Klasse folgt keine Aussage über das Merkmal, nach dem die Klasse gebildet ist. Sehr teure Wohnungen sind fast immer große Wohnungen, und das genügt, um eine Reihe steigen zu lassen. Eine große Wohnung in Traun ist deshalb nicht von selbst teurer je Quadratmeter.

Im Bezirk ist die Spanne größer als der Abstand zur Stadt. Zwischen Leonding mit 3.188 Euro aus 93 Verträgen und Enns mit 2.205 Euro aus 40 liegen 983 Euro je Quadratmeter. Zwischen Leonding und der Stadt Linz liegen 160 Euro. Der Bezirkswert von 2.782 Euro ist das Rechenergebnis aus diesen Gemeinden und keine Eigenschaft, die ein Objekt mitbringt. Er ist der Einstieg in eine Einschätzung. Die Gemeinde trägt mehr davon, und innerhalb der Gemeinde entscheiden Haus, Lage und Zustand.

Vier Verzerrungen, die online ungefiltert durchgehen

Der Fall oben ist kein Sonderfall. Wer einen Wert im Internet ablesen will, bekommt genau solche Effekte mitgeliefert, ohne Hinweis.

Neubau gegen Bestand. Ein Neubauprojekt in der Nachbarschaft hebt jede Statistik des Ortes, ändert aber am Preis einer Bestandswohnung nichts. Umgekehrt zieht ein sanierungsbedürftiger Altbestand den Ortswert nach unten, während das gepflegte Haus daneben seinen Preis hält.

Erstverkauf gegen Wiederverkauf. Im Erstverkauf verkauft der Bauträger inklusive Werbung, Musterwohnung und Fertigstellungsrisiko. Im Wiederverkauf verkauft ein Eigentümer eine gebrauchte Wohnung. Das sind zwei Märkte mit zwei Preisniveaus, und in einer Rohstatistik stehen sie in derselben Spalte.

Übergabe gegen Marktverkauf. In einer Rohauswertung beurkundeter Verträge stecken auch Übergaben in der Familie, Scheidungsvergleiche und Anteilsverschiebungen zwischen Miteigentümern. Dort steht ein Betrag, der nie am Markt verhandelt wurde.

Ein Jahr gegen das andere. Ein Vertrag von 2016 und einer von 2026 sind nicht dasselbe, auch nicht in derselben Gemeinde. Wer sie ungewichtet zusammenlegt, erhält eine Aussage über die Zeit und nicht über den Ort. Genau deshalb trägt bei uns jeder Satz den Faktor seines Jahrgangs.

Beides, und zwar mit allen technischen Mitteln

Zwei Richtungen, ein Ergebnis. Eine Zahl aus der Sammlung hat der Markt nicht bestätigt, und bemerkt hat das ein Mensch, der die Gemeinden kennt. Die drei Befunde darüber trägt dagegen niemand im Kopf, auch der beste Kenner des Bezirks nicht. Sie stehen da, weil wir die Verträge zählen und auswerten.

Deshalb arbeiten wir mit beidem. Mit den beurkundeten Kaufverträgen, die wir über Jahre für unser Marktgebiet zusammengetragen haben und selbst auswerten, und mit der Erfahrung, die eine Zahl in den Bezirk einordnet. Am Ende jeder Einschätzung steht ein Gespräch. Wir sehen uns das Objekt an und sagen Ihnen, auf welche Verträge aus der Umgebung es ankommt. Eine Markteinschätzung ersetzt kein Gutachten.

Häufige Fragen

Warum weicht ein Online-Rechner von Ihrer Einschätzung ab?

Ein Rechner verarbeitet, was in seinen Daten steht, und unterscheidet dabei nicht zwischen Neubau und Bestand, Erstverkauf und Wiederverkauf oder Marktverkauf und Familienübergabe. Je kleiner das Gebiet, desto stärker wirken solche Effekte. Für eine Stadt ergeben sich brauchbare Größenordnungen, für ein einzelnes Objekt braucht es den Blick auf die Verträge daneben.

Stadt und Bezirk kosten gleich viel, der Quadratmeter aber nicht. Wie geht das?

Weil beide Zahlen verschiedene Fragen beantworten. Die Mitte der Kaufpreise liegt in Linz bei 230.000 Euro aus 1.453 Verträgen und in Linz-Land bei 231.615 Euro aus 616. Je Quadratmeter sind es 3.348 Euro aus 932 Verträgen gegen 2.782 Euro aus 337, also 566 Euro Abstand. Wer draußen kauft, gibt dasselbe aus und bekommt dafür mehr Fläche.

Was ist meine Wohnung in Leonding wert?

Für Leonding weisen wir 3.188 Euro je Quadratmeter aus, aus 93 beurkundeten Verträgen in 63 Gebäuden. Das ist die Mitte des Ortes, und Ihre Wohnung liegt darüber oder darunter: Das untere Viertel beginnt bei 2.560 Euro, das obere bei 3.908 Euro. Lage im Haus, Zustand, Baujahr, Freifläche und Stellplatz bewegen den Preis in beide Richtungen.

Gelten diese Zahlen auch für ein Haus oder ein Grundstück?

Für den Bezirk Linz-Land weisen wir beides aus, das Haus mit 391.303 Euro aus 57 Verträgen und das Baugrundstück mit 271.726 Euro aus 45. Für das Stadtgebiet Linz nicht, dort kommt beides kaum auf den Markt. Beim Einfamilienhaus führt der Weg ohnehin über den Sachwert, also über Grundstückswert plus Bauwert abzüglich Alterswertminderung, und nicht über einen Quadratmeterpreis aus der Nachbarschaft. Die amtlichen Reihen stehen bei den Hauspreisen Linz und den Grundstückspreisen Linz.

Wie lange dauert eine Einschätzung?

Den Termin vereinbaren wir in der Regel innerhalb weniger Werktage. Die schriftliche Einschätzung folgt nach der Besichtigung, sobald die Verträge aus der Umgebung durchgesehen sind.

Veröffentlichen Sie einzelne Kaufverträge?

Nein. Veröffentlicht werden ausschließlich Kennzahlen über Gruppen von Verträgen, bei uns ab fünf Verträgen je Zahl. Keine Adresse, kein einzelner Kaufpreis. Auch dort, wo der Beitrag die Ränder des Marktes zeigt, steht eine gerundete Schwelle mit mindestens fünf Verträgen dahinter und kein Wert.

Woher stammen Ihre Preise?

Aus beurkundeten Kaufverträgen, die wir über Jahre für unser Marktgebiet zusammengetragen haben, Jahrgänge ab 2016 und jeder auf das Preisniveau 2025 eingewertet. Grundlage ist also, was tatsächlich bezahlt und beurkundet wurde.

Was brauchen Sie für eine Einschätzung meiner Wohnung?

Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Stockwerk und ein paar Fotos genügen für den Anfang. Wenn vorhanden, helfen Grundriss, Energieausweis und die letzte Betriebskostenabrechnung. Wir sehen uns das an und melden uns werktags zurück.