Quadratmeterpreis Linz: warum es die eine Zahl nicht gibt
Beim Quadratmeterpreis rechnen sich Eigentümer regelmäßig reich oder arm. Nicht, weil die Zahlen falsch wären, sondern weil drei verschiedene Flächen im Umlauf sind und die Spanne innerhalb von Linz größer ist als der Unterschied zwischen Linz und dem Umland.
„In Linz zahlt man rund 4.000 Euro den Quadratmeter.“ Solche Sätze stehen in Zeitungsartikeln, und sie sind nicht falsch. Sie sind nur nicht anwendbar. Denn bevor eine Quadratmeterzahl irgendetwas bedeutet, müssen drei Fragen geklärt sein: Welche Immobilie, welche Fläche, welches Baujahr.
Die amtlichen Eckwerte für Linz
Baugrundstück
537 €
je m², Durchschnitt
+70 % seit 2016
Eigentumswohnung
3.326 €
je m², Bj. 1961–1990, 66–84 m², mit Außenfläche
Bezirk Linz
Haus
4.489 €
je m² Wohnfläche, Bj. 1961–1990, 110–150 m², mittleres Grundstück
Bezirk Linz
Jahrgang 2025. Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Diese drei Zahlen stehen für drei völlig verschiedene Bezugsgrößen. Beim Grundstück ist es der Quadratmeter Grund, bei Wohnung und Haus der Quadratmeter Wohnfläche. Wer sie durcheinanderbringt, landet um den Faktor zehn daneben.
Falle 1: Welche Fläche ist gemeint?
In Österreich sind bei ein und derselben Wohnung mehrere Flächenangaben im Umlauf, und sie unterscheiden sich um bis zu zwanzig Prozent:
- Wohnfläche: die Fläche der Wohnräume. Darauf beziehen sich die amtlichen Preise der Statistik Austria und die meisten Inserate.
- Nutzfläche laut Nutzwertgutachten: die Größe, die im Wohnungseigentum für die Anteile maßgeblich ist. Sie kann Loggien anders behandeln als das Inserat und ist gelegentlich die zuverlässigere Zahl, weil sie von einem Sachverständigen vermessen wurde.
- Nutzfläche nach § 17 MRG: die mietrechtliche Größe, ohne Keller, Dachboden, Treppen und Balkone.
- Bruttogeschoßfläche: die Größe, mit der Bauträger und Behörde rechnen. Für den Verkauf einer Wohnung irrelevant, beim Grundstück dagegen die zentrale Kennzahl.
Wie zählt der Balkon?
Für die amtliche Statistik gar nicht: Die Werte sind Euro je Quadratmeter Wohnfläche, und die Außenfläche ist der Grund, warum es zwei getrennte Tabellen gibt, eine mit und eine ohne. In der Vermarktungspraxis werden Balkone, Loggien und Terrassen häufig anteilig eingerechnet, meist mit einem Drittel bis der Hälfte. Beides ist zulässig, solange es angegeben wird. Unzulässig ist, die Fläche voll einzurechnen und den Quadratmeterpreis danebenzuschreiben.
Falle 2: Beim Haus steckt der Grund im Quadratmeterpreis
Der amtliche Hauspreis lautet auf Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Aber im Kaufpreis eines Hauses steckt das Grundstück drinnen. Deshalb weist die Statistik Austria Häuser nach Grundstücksgröße getrennt aus. Für Linz sieht das so aus:
| Bis 1960 | 1961–1990 | Ab 1991 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | unter 110 m² | 110–150 m² | über 150 m² | |
| Kategorie A, Grundstück unter 550 | 4.006 | 3.610 | 2.525 | 4.623 | 4.166 | 2.914 | 3.524 | 3.176 | 2.221 |
| Kategorie B, Grundstück 550 - 800 m² | 5.050 | 4.551 | 3.183 | 4.981 | 4.489 | 3.140 | 5.836 | 5.259 | 3.678 |
| Kategorie C, Grundstück über 800 m² | 5.865 | 5.285 | 3.696 | 6.525 | 5.880 | 4.113 | 6.814 | 6.140 | 4.294 |
Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Dieselbe Wohnfläche, dasselbe Baujahr, nur ein größeres Grundstück, und der Quadratmeterpreis der Wohnfläche steigt um 40 bis über 90 Prozent. Das ist der Grund, warum ein Einfamilienhaus nicht mit Wohnfläche mal Quadratmeterpreis bewertet wird, sondern nach dem Sachwertverfahren: Grund und Boden über den Vergleichswert, das Gebäude über die Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung, und erst am Schluss die Marktanpassung.
Falle 3: Der Quadratmeterpreis ist ein Ergebnis, keine Eingangsgröße
Das ist der Punkt, an dem in Erstgesprächen die meiste Zeit vergeht. Der Quadratmeterpreis entsteht nachdem man den Wert ermittelt hat, indem man teilt. Er entsteht nicht dadurch, dass man eine Zahl aus dem Internet mit der Fläche multipliziert.
Warum das mehr ist als Wortklauberei, zeigt die Wohnungstabelle für Linz:
| Bis 1960 | 1961–1990 | Ab 1991 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | unter 66 m² | 66–84 m² | über 84 m² | |
| ohne Balkon, Terrasse oder Garten | 3.135 | 2.845 | 2.779 | 3.364 | 3.052 | 2.981 | 4.379 | 3.974 | 3.881 |
| mit Balkon, Terrasse oder Garten | 4.078 | 3.700 | 3.614 | 3.665 | 3.326 | 3.248 | 4.990 | 4.528 | 4.422 |
Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Jahrgänge 2016–2025 (veröffentlicht 28.05.2026). Bearbeitet: Jahrgänge zu Zeitreihen zusammengeführt, Veränderungen daraus berechnet.
Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert liegen 80 Prozent, und zwar innerhalb derselben Stadt, im selben Jahrgang, aus derselben amtlichen Quelle. Der Unterschied kommt allein aus Baujahr, Wohnungsgröße und Außenfläche. Lage, Stockwerk, Zustand, Lift und Rücklage sind da noch gar nicht dabei.
Ein Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit 78 m², Baujahr 1978, mit Balkon, in Linz. Der passende amtliche Wert steht in der Zeile „mit Balkon, Terrasse oder Garten“, im Block „1961–1990“, in der mittleren Größenspalte. Das ergibt einen statistischen Ausgangswert von rund 259.000 Euro.
Was danach kommt, ist die eigentliche Arbeit: Erdgeschoß zur Hauptstraße oder dritter Stock in den Innenhof, Lift oder keiner, Fenster aus 1978 oder aus 2019, 50.000 Euro Rücklage oder eine beschlossene Fassadensanierung. Jeder dieser Punkte bewegt den Wert im zweistelligen Prozentbereich. Deshalb ist der amtliche Wert der Anfang einer Bewertung und nicht ihr Ergebnis.
Was ein Quadratmeterpreis trotzdem taugt
Er ist ein hervorragender Plausibilitätstest. Wenn jemand für Ihre Wohnung einen Preis nennt, rechnen Sie ihn auf den Quadratmeter herunter und legen Sie ihn neben die Tabelle oben. Liegt er weit darüber oder darunter, ist das kein Beweis für einen Fehler, aber es ist die richtige Frage: Warum?
Eine gute Antwort klingt konkret („Dachgeschoß, zweiseitig belichtet, 2021 saniert, Lift bis oben“). Eine schlechte Antwort klingt nach Marktlage.
Häufige Fragen
Was kostet der Quadratmeter in Linz?
Je nach Immobilie und Merkmal: bei Baugrundstücken im Schnitt 537 Euro je Quadratmeter Grund, bei Eigentumswohnungen zwischen 2.779 und 4.990 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei Häusern zwischen 2.221 und 6.814 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Alle Werte sind der Jahrgang 2025 der Statistik Austria.
Warum ist die Spanne bei Häusern so groß?
Weil im Quadratmeterpreis der Wohnfläche das Grundstück mitsteckt. Ein Haus auf 1.000 m² Grund hat denselben Baukörper wie eines auf 400 m², aber einen deutlich höheren Gesamtwert, und der verteilt sich auf dieselbe Wohnfläche.
Zählen Keller und Garage zur Wohnfläche?
Nein. Sie erhöhen den Wert der Immobilie, aber nicht die Wohnfläche. Genau deshalb ist der Quadratmeterpreis allein kein guter Maßstab: Zwei Wohnungen mit identischer Wohnfläche, eine mit Garagenplatz und Kellerabteil, eine ohne, haben denselben Quadratmeterpreis und verschiedene Werte.
Wie komme ich vom Quadratmeterpreis zum Verkaufspreis?
Über die Merkmale, die die Statistik nicht kennt: Mikrolage, Stockwerk, Ausrichtung, Zustand, Ausstattung, Rücklage, Bindungen aus alten Verträgen und den Zeitpunkt. Wir sehen uns Ihre Immobilie an und rechnen das durch. Kostenlos, unverbindlich, binnen 24 Stunden werktags.